Tasse sugli affitti brevi: cedolare secca, ritenuta e imposta di soggiorno
Quante tasse si pagano su un affitto breve? Per chi affitta da privato le regole sono poche e chiare: cedolare secca, ritenuta dei portali e imposta di soggiorno. Ecco come funzionano nel 2026, con le fonti ufficiali.
- Cedolare secca: 21% su un solo appartamento a tua scelta, 26% sugli altri.
- Dal 2026 il regime da privato vale fino a due appartamenti; dal terzo è impresa.
- I portali (come Airbnb) trattengono il 21% come acconto e lo versano allo Stato.
- Da privato l'affitto breve è fuori dal campo IVA.
- L'imposta di soggiorno la decide ogni Comune: chi gestisce la incassa e la versa.
Cedolare secca: 21% o 26%
Chi affitta da privato può scegliere la cedolare secca, una tassa fissa che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito dell'affitto.
Dal 2024 l'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per un solo appartamento per anno, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi. La legge di bilancio 2026 non ha cambiato queste aliquote.
Il limite dei due appartamenti
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi da privato vale per non più di due appartamenti (fino al 2025 erano quattro). Dal terzo, l'attività si presume svolta in forma di impresa: servono partita IVA e SCIA, e le regole fiscali cambiano.
Con due appartamenti, quindi, uno può essere tassato al 21% e l'altro al 26%.
La ritenuta del 21% dei portali
Quando un portale o un intermediario incassa il pagamento dell'ospite, trattiene il 21% dell'importo come acconto, qualunque regime tu abbia scelto, e lo versa allo Stato. Comunica anche i dati del contratto, CIN compreso.
In dichiarazione, quello che è stato trattenuto si scala dalle tasse dovute.
E l'IVA?
Se affitti da privato, l'affitto breve è fuori dal campo IVA, perché non è un'attività d'impresa. Se diventi impresa (dal terzo appartamento), il regime va valutato con il commercialista.
Imposta di soggiorno
L'imposta di soggiorno la decide ogni Comune, con tariffe e regole sue. Chi gestisce l'appartamento è responsabile del pagamento: la incassa dagli ospiti, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale.
Per le locazioni brevi, gli obblighi sono di chi incassa l'affitto o interviene nel pagamento. Alcuni portali, come Airbnb, in certe città la riscuotono già al momento della prenotazione.
Le spese che riducono il netto
Con la cedolare secca le spese (pulizie, utenze, gestione) non si scaricano dal reddito dell'affitto: la tassa si calcola sull'incasso. Per questo, quando si fanno i conti, conviene guardare sempre il netto che resta a fine mese.
Domande frequenti
Quanto si paga di tasse su un affitto breve?
Da privato, con la cedolare secca, il 21% su un appartamento a tua scelta e il 26% sugli altri, fino a un massimo di due appartamenti dal 2026.
Airbnb trattiene le tasse?
Sì: quando incassa il pagamento trattiene il 21% come acconto e lo versa allo Stato. In dichiarazione si scala dalle tasse dovute.
Con tre appartamenti posso ancora affittare da privato?
No: dal 2026, dal terzo appartamento l'attività si considera imprenditoriale, con partita IVA e SCIA.
Chi paga l'imposta di soggiorno?
La pagano gli ospiti, ma chi gestisce l'appartamento la incassa, la versa al Comune ed è responsabile del pagamento.
Fonti
- Agenzia delle Entrate: Locazioni brevi, disciplina fiscale (aprile 2026)
- FiscoOggi: guida alle locazioni brevi, novità 2026
- Ministero dell'Economia: imposta di soggiorno
Questa guida è informativa e non sostituisce il parere del tuo commercialista o del tuo Comune. Le regole cambiano: la aggiorniamo quando cambiano.
