Quanto rende un affitto breve: come si calcola, voce per voce
Quanto rende un appartamento in affitto breve? Dipende da poche voci, sempre le stesse. Se le conosci, puoi fare il conto da solo e capire se ti conviene, prima di decidere.
- Le entrate sono le notti vendute per il prezzo medio a notte.
- Dalle entrate si tolgono commissioni dei portali, pulizie e biancheria, utenze, gestione e tasse.
- Quello che resta è il netto: è il numero che conta davvero, non il prezzo a notte.
- Ogni casa è diversa: per questo ogni proposta va fatta su misura.
Le due voci che fanno le entrate
Le entrate di un affitto breve dipendono da due numeri: la tariffa media a notte (quanto paga in media l'ospite per una notte) e l'occupazione (quante notti, sul totale del mese o dell'anno, la casa è prenotata).
Nessuno dei due è fisso. La tariffa cambia con la stagione, gli eventi in città, il giorno della settimana e quanto manca alla data. L'occupazione dipende dalla zona, dalle recensioni, dalle foto e da quanto bene sono gestiti calendario e prezzi.
La formula, semplice
Entrate = notti prenotate × tariffa media a notte.
Netto = entrate − commissioni − pulizie e biancheria − utenze − gestione − tasse.
Le spese per i lavori o l'arredo iniziale vanno considerate a parte, come un investimento: si recuperano nei mesi successivi.
Le spese da togliere, una per una
Sono sempre queste. Cambia solo quanto pesano, casa per casa:
- Commissioni dei portali (Airbnb, Booking e gli altri): una percentuale su ogni prenotazione, diversa da portale a portale.
- Pulizie e biancheria: si pagano a ogni cambio ospite, quindi crescono con il numero dei soggiorni.
- Kit di cortesia e consumabili: carta, saponi, caffè e piccole cose che gli ospiti si aspettano.
- Utenze: luce, gas, acqua, internet; in un affitto breve le paga il proprietario.
- Manutenzione: piccoli interventi che, con tanti ospiti, capitano più spesso.
- Gestione: il compenso di chi si occupa di tutto, se non lo fai da solo.
- Tasse sul reddito: dipendono dal regime che scegli (ne parliamo nella guida sulle tasse).
Un esempio di calcolo
Un esempio con numeri di fantasia, solo per far vedere il calcolo: non è una stima per la tua casa.
Un appartamento affittato 20 notti in un mese a 120 € a notte incassa 2.400 € di entrate. Da qui si tolgono le commissioni dei portali, le pulizie per ogni soggiorno, le utenze del mese, la gestione e le tasse. Il risultato è il netto del mese.
Ripetuto mese per mese, tenendo conto dei mesi pieni e di quelli più calmi, dà il netto dell'anno: è questo il numero da confrontare con un affitto tradizionale.
Cosa fa salire il netto
Le cose che, nella nostra esperienza, fanno più differenza:
- Foto professionali e un annuncio scritto bene: fanno scegliere la casa.
- Prezzi che cambiano ogni giorno con la domanda, non un prezzo fisso tutto l'anno.
- Recensioni alte: pulizia impeccabile, risposte veloci agli ospiti, check-in semplice.
- Pochi giorni vuoti tra una prenotazione e l'altra.
- Spese sotto controllo: pulizie e biancheria organizzate bene costano meno a ogni soggiorno.
Affitto breve o affitto lungo?
Un affitto lungo dà un'entrata più stabile e meno lavoro; un affitto breve, se la casa è nella zona giusta ed è gestita bene, di solito rende di più, ma con più spese e più impegno.
Il confronto va fatto sul netto, non sull'incasso: per questo, prima di decidere, conviene mettere i numeri nero su bianco.
Domande frequenti
Quanto si guadagna con un appartamento in affitto breve?
Dipende dalla tariffa media a notte, da quante notti si vendono e dalle spese (commissioni, pulizie, utenze, gestione e tasse). Il numero che conta è il netto: per calcolarlo serve una stima fatta sulla casa vera.
Conviene di più l'affitto breve o quello tradizionale?
In una zona richiesta e con una gestione fatta bene l'affitto breve di solito rende di più, ma ha più spese e più lavoro. Il confronto va fatto sul netto di un anno intero.
Come faccio a sapere quanto può rendere la mia casa?
Ti prepariamo una proposta su misura, senza impegno: entrate stimate per la tua zona, costi voce per voce e quello che resta a te.
