Come mettere casa in affitto breve: la guida passo passo
Vuoi affittare il tuo appartamento ai turisti? Prima di pubblicare l'annuncio ci sono alcune cose da controllare e da fare, sempre nello stesso ordine. Questa guida le mette in fila, dalla prima verifica al primo ospite.
- Prima di tutto controlla le regole del tuo Comune e del condominio.
- Decidi se affittare da privato (fino a 2 appartamenti) o come impresa (dal terzo).
- Fai la comunicazione alla Regione o al Comune, poi chiedi il CIN sulla BDSR.
- Metti in regola la sicurezza: rilevatori di gas e monossido ed estintori.
- A ogni arrivo: riconoscimento dell'ospite, Alloggiati Web entro 24 ore e imposta di soggiorno dove prevista.
1. Controlla le regole del Comune e del condominio
Le regole cambiano da città a città. In alcuni centri storici ci sono limiti alle nuove aperture: a Firenze, per esempio, in alcune zone non si possono aprire nuove locazioni brevi.
Controlla anche il regolamento del condominio, e se in casa ci sono vincoli o lavori da fare. È la prima cosa da sapere, prima di spendere un euro.
2. Da privato o come impresa
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi da privato vale per non più di due appartamenti. Dal terzo in su, la legge considera l'attività imprenditoriale: servono partita IVA e la SCIA al Comune (lo sportello SUAP).
La scelta cambia tasse e adempimenti: conviene parlarne con il commercialista prima di partire.
3. Codice regionale e CIN
Molte Regioni chiedono una comunicazione o un'iscrizione che dà il codice regionale dell'appartamento. In Toscana, per chi affitta da privato, si fa online al SUAP del Comune tramite il portale regionale STAR, una comunicazione per ogni appartamento.
Poi si chiede il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, sul portale BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE. Va esposto fuori dal palazzo e scritto in ogni annuncio.
4. Sicurezza
Ogni appartamento affittato ai turisti deve avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori a norma, almeno uno per piano.
5. Prepara la casa
Gli ospiti scelgono con gli occhi. Contano l'arredo, la biancheria da hotel, il kit di cortesia, una cucina attrezzata, il Wi-Fi veloce e, soprattutto, la pulizia.
Poi servono foto professionali e un annuncio scritto bene, con il CIN, sui portali giusti per la tua casa.
6. Ospiti: riconoscimento e Questura
Gli ospiti vanno riconosciuti, confrontando il volto con il documento: di persona, oppure a distanza ma in tempo reale (per esempio in videochiamata). Non basta caricare i documenti e mandare un codice.
Entro 24 ore dall'arrivo i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura con il portale Alloggiati Web.
7. Imposta di soggiorno e statistiche
Nei Comuni che la prevedono, l'imposta di soggiorno si incassa dagli ospiti e si versa al Comune, con le regole decise da ogni città.
Gli arrivi vanno anche comunicati per le statistiche (ISTAT), con il sistema della tua Regione.
8. Tasse
Da privato puoi scegliere la cedolare secca: 21% su un appartamento a tua scelta, 26% sugli altri. Se passi dai portali, trattengono il 21% come acconto. Ne parliamo nella guida sulle tasse.
Domande frequenti
Quanti appartamenti posso affittare da privato?
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale per non più di due appartamenti. Dal terzo l'attività si considera imprenditoriale.
Serve il permesso del Comune?
Dipende dalla città. Ovunque servono il CIN e, dove previsto, il codice regionale. Alcuni Comuni, come Firenze, chiedono anche un'autorizzazione e hanno zone dove non si aprono nuove locazioni brevi.
Posso usare il self check-in con il codice?
Gli ospiti vanno riconosciuti di persona, o a distanza ma in tempo reale: il solo codice automatico non basta. In più alcune città non ammettono le cassette per le chiavi sulla strada.
Posso affidare tutto a qualcuno?
Sì. Noi seguiamo tutti i passi di questa guida: pratiche, sicurezza, casa pronta, annunci, ospiti, Questura, imposta di soggiorno e rendiconto.
Fonti
- Regione Toscana: locazioni brevi e turistiche in forma non imprenditoriale
- Normattiva: art. 13-ter del DL 145/2023 (codice CIN)
- Agenzia delle Entrate: Locazioni brevi, disciplina fiscale (aprile 2026)
- Art. 109 TULPS (comunicazione degli ospiti)
- Comune di Firenze: FAQ sulle locazioni turistiche brevi (maggio 2026)
Questa guida è informativa e non sostituisce il parere del tuo commercialista o del tuo Comune. Le regole cambiano: la aggiorniamo quando cambiano.
